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随手记理财专家:贷款买房注意四点,利息付出最少

发布时间:2019-10-09 17:36:21

最近身边好几个朋友准备下手买房,真为朋友开心。但是真正操作的时候问题来了,全款买还是贷款买?如果贷款,贷多长时间,要提前还款吗?还贷的时候选择等额本金还是等额本息?随手记理财社区认证机构@妈妈说理财 今天就给大家分享了如何在我们的理财生涯里,为买房款做一个合理的规划。

一、全款买还是贷款买,贷款多少合适?

当然是贷款买。用银行的钱周转出更多的现金流,岂不乐哉!而且能用公积金贷款买是最好。近几年,公积金政策在不断的放宽,买房、租房、修房都可以用。对买房最利好的就是贷款上限从80万提高到120万。如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款做组合,非常人性化。

另外需要注意,公积金贷款现在的利率在4.05%左右,商业贷款也在6%左右。商业贷款利率在不同的城市还会有小幅度的折扣,比如北京商贷曾推出9折优惠。所以买房之前,可以先咨询是否有折扣。

首付多少为佳呢?我个人建议按照最低要求付的首付款进行贷款即可,后面在具体分析到。

二、如果贷款,贷多长时间合适,要提前还款吗?

先来举个例子。

地点坐标:北京,首付30% 。

贷款方式:公积金和商业贷款组合。

利率:公积金:4.05%,商业贷款:6.15%。

贷款额度:公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款400万。

稍作计算即可得出等额本息、等额本金所需利息情况:

图1:等额本息贷款所需利息情况

图2:等额本金所需利息情况

也就是说,30年等额本息贷款所需总金额是421.5万,等额本金所需的总金额是332.1万。但是换位思考,假如我们的投资利息大于6.15%呢?比如投资的P2P平台预期年化收益率在10%,把还给银行的钱拿出来投资,那我们的资金又多创造了3.85%的利息,这比一年期定期存款都高。

所以我建议:在贷款时,按最长的时间贷款,如果每年都可以找到高于6.15%的投资,就不用着急还银行贷款。提前还款的判断依据在于你的投资收益如何。

三、还款方式怎么选?等额本息还是等额本金?

首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。

等额本金还款方式相比等额本息还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多,图1、图2大家也看到了。所以如果选择等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏。但真的是这样吗?

其实无论是等额本息或者是等额本金,都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出当月应该偿还银行的利息。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。

举个例子:如果借款100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%。

1、假设用等额本金还款,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;

(1) 第一个月还款利息为:100万×0.5125%=5125元,则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。

(2) 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:

995833×0.5125%=5103.64元,则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元

以此类推。等额本金还款20年,共需款项约161.7万元,共支付利息61.7万元。

2、如果是等额本息还款,则每月还款额(含本、息)为7251.12元。

(1)第一个月计算出的利息同样为5125元,第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;

(2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2126.12=997873.8元,则第二个月应还的利息是5114.10元,即第二个月归还的本金为2137.01元 。

以此类推。等额本息下,20年共还款约174万元,共支付利息74万元。

通过上面的计算可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分贷款提前还给银行,从而减少了本金余额,占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。你最终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的。

所以,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。等什么时候有资金了,再适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。

四、你适合什么样的还款方式?

三类人适合提前还款:

1、传统保守党。钱只存银行,不做任何投资,不愿意承担任何风险的朋友,建议提前还,生活更踏实。

2、觉得欠钱很有负担,心里压力超级大的朋友,为了你更好的睡眠质量,可以提前还。

3、善于投资的朋友。还了房子的钱,又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友,相比你肯定有非常靠谱的投资渠道,并且肯定高于抵押贷款的利率。

建议不用提前还款的类型:

1、公积金贷款,利率才4.05%,建议不用提前还款。商贷7折、8折,这么低的成本,就不要再给自己增加压力了。

2、等额本金还款期限已经超过三分之一,剩下的利息已经越来越少,不用选择提前还款。

3、等额本息还款期已经超过二分之一,提前还款看似节省的利息会比较多,其实不然,也不建议提前还款。

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