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南昌商品房成交价不降反涨五大问题亟待解决

发布时间:2019-08-15 13:31:40
南昌商品房成交价不降反涨 "五大问题"亟待解决 4、5、6月份,南昌新建商品房成交量上演“三级跳”,各项指标呈齐升态势。“不降反涨”的房价使市场看涨预期进一步恢复,根据“量在价先”的市场规律,成交量的回升可能带动价格继续高位上涨。分析人士认为,南昌在此轮调控中反弹较快、幅度较大,值得关注,但是,如果供求关系严重失衡等几大问题不解决,再好的调控政策都难以取得实效。此外,考虑到限购政策实施后,不在限购范围的南昌市周边县市房价涨势很快,也加重了限购区涨价预期,可以考虑所辖县市行政区都限购,避免走“先涨价再调控”的老路。  销量上演“三级跳”价格“不降反涨”  随着计划中“限购令”2月1日起的实施,为赶乘末班车,南昌市房地产市场1月掀起巨浪,市区商品住宅共计成交34 .6万平方米,环比去年12月增长36%,成交套数3296套,环比增长了51%;2月,“新国八条”推出,南昌重新修订“限购令”并于3月1日起正式实施,当月全市成交量出现了明显下降,新房月成交量环比下降七成,推售面积下滑近100%。  从目前的市场表现和监测数据来看,以“限购”为主的系列调控政策对投机投资性购房需求的“挤出效应”较为明显。不过,不受“限购”影响的刚性及改善性需求对楼市具有较大的支撑力,推动了近期成交量的上升。4、5、6月份,南昌新建商品房各项指标呈齐升态势。  而南昌楼市销价一直攀升。4月份南昌市新建商品住宅成交均价从3月份的6000元涨至7095元/平方米,同比上涨38%,环比上涨16.8%,涨幅居全国前列,5月份,商品住宅成交均价又涨至7404元/平方米,6月份又涨至7800多元/平方米。  与此同时,受限购政策影响,非限购区域的南昌市周边县市近几个月价格飞涨。洪客隆营销总监杨栋说,南昌县象湖新城板块房价已经到4800元/平方米至5000元/平方米,连南昌县莲塘镇都到6000元/平方米了,地段好的限购地区房子价格还能降到那里去?  房价下跌可能性不大 群众入市意愿明显增强  业内人士分析,楼市成交价格居高不下表明开发商与政府、购房者之间博弈的僵局仍未打破,并且,短期内,市场刚性需求回落的概率并不明显,南昌房价下跌的可能性不大。  名门世家副总经理王少华认为,今年以来在房地产市场调控的效果是非常明显的,特别是提高准备金率,对市场流动性的收紧,很多企业都感受到了来自销售回款和银行信贷的双重压力,但是这种压力不至于压垮企业,下半年,如果C PI居高不下,国家还会出政策,下半年楼市走势就不乐观;如果物价稳住了,压抑的购房需求加剧释放,下半年形势还会不错的。  调控政策作用下房价变化不大甚至小幅上涨的状况,再次强化了购房者的看涨预期,近期部分购房者入市意愿明显增强,觉得买房还是“越早越好”。  从历次调控政策出台后的市场反应来看,市场对政策的“消化期”一般几个月,之后,房价未出现降势,购房需求将在短暂收缩后继续稳步释放。如果市场推盘量加大,在“买涨不买跌”的心态下,购房者很可能因成交放大而出现抢购,助推房价上扬。  南昌市房地产协会秘书长李述泉说,建议密切监控并把握市场最新动向,确保调控政策效果的可持续性,并适时释放调控从紧信号,加大对房价控制目标的监管和调整力度,尤其要加大对稳定房价工作不力的地方负责同志巡查、约谈、问责的落实力度,以维护政府公信力。  调控政策效果打折“五大问题”亟待解决  采访中,有关分析人士表示,南昌楼市之所以反弹较快,与几大关系严重失衡有重要关系,这些问题如果继续存在,再强的调控政策效果都要遭遇“打折”。  一是供求关系长期严重失衡,刚性购房需求遭压制。南昌市房地产协会会长王天柱说,相比同类规模的城市长沙,城镇人居可支配收入低于全国平均水平、也低于长沙市的南昌市房价均价高过长沙上千元,主要原因是供需长期严重失衡,房地产投资占固定资产投资占比仅为12%左右,远低于其它省会城市20%至25%的比例。  根据房地产信息有关数据,去年,南昌商品房销售面积300余万平方米,全年新增供应量仅200多万平方米,“入不敷出”;今年以来的新增供应量仍然不及销售量,目前可售商品房住宅房源不足100万平方米,而且其中不少是性价比低的、长期转存下来的。  二是土地供应长期严重偏少。分析人士发现,近年来,很多城市在土地供应上,遵循的是“不饱和供应”原则,土地市场始终处于饥饿状态,这一技巧可以让地价保持在适度偏高的水平上,又能保障获取一定比例的土地出让净收益。去年,全国计划供应住房用地18.47万公顷,各地政府只完成原计划供地的68%。建议加大土地在全年均衡投放的监管力度,减少房企无地可买的焦虑,使地价在合理价位,有利于房地产的健康发展。  三是户型结构严重不合理。值得关注的是,国家早就规定不能建别墅,但是目前在南昌建别墅现象仍较普遍,并且高档住宅频出。5月份在万科青山湖采访了解到,新开盘的全部是180至240平方米的大户型,均价18000元/平方米,销售经理告诉“依然畅销”。  四是南昌保障房建设积极性不高,量偏少,对市场调控作用微弱。作为省会城市的南昌,今年廉租房、经适房、公租房三类保障房的建设目标任务是11371套,远不及九江、赣州的27815套和37426套。值得注意的是,夹心层人数最多的南昌今年才有公租房建设,而且数量仅3253套,其中政府统建900套,7所高校自建2353套,十二五期仅建1万套。而九江、赣州的公租房建设仅今年就分别是17212套、21351套。  五是南昌跟随其它城市,在执行限购令时“从轻”选择,非限购区域价格“飞涨”,变相加重群众涨价预期。分析人士认为,国八条规定,限购政策在“行政区”执行,本应包括四县的行政区,但是,目前限购只在南昌市本级行政区。而实际上,新建县、南昌县与南昌市区界线早已模糊,很多供政府部门职工集体购买的“定向楼盘”在这些区域,目前,这些地区房价涨势很快。专家建议,限购要彻底,不能让非限购地区走“先涨价后调控”的老路。( 李美娟 程迪)小儿咽喉肿痛
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